1. Department of Earth Sciences, University of Illes Balears/Balearic Islands, Palma 07122, Spain2. School of Architecture, Tsinghua University, Beijing 100084, China
This is a paper about the housing bubble in Spain between 1996-2007, pointing out that all the three real estate bubbles took place in a political and economic context favorable towards the construction of houses as speculative investment. The significant changes in the configuration of the supply is noteworthy: the huge growth of the dispersed urban supply surpassed the most traditional concentrated supply; the role of tourism as a generator of purely real estate demand stands out; home ownership experienced a spectacular overturn in the second half of the 20th century. All these could not lead to the bubble unless these four key factors are fulfilled: qualified territory, supportive urban planning, money and available land ownership. The conclusion is that the implementation of policies promoted not only the transformation of housing into goods for exchange-rather for use-but also the flowed credit from banks. The real estate bubble finally indicated its most harmful effects on economy and institution, in terms of a large quantity of unsold homes, evictions and the unemployed.
Keywords:real estate bubble
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urbanization
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construction
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land use planning
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Spain
OnofreRullan, SòniaVives-Miró, JesúsM. González Pérez, YINZixiao, GUChaolin, CHENMingyu. Urbanisation and construction of the real estate bubble in late capitalism in Spain[J]. 地理研究, 2016, 35(7): 1383-1396 https://doi.org/10.11821/dlyj201607013
作为经济全球化模式的新成果,东南亚和中国、中东、美国以及许多其他外围区域也在房地产市场的巨大转变下面临快速的变化。同样,在欧洲过去的几十年间,尽管城市化扩张在不同的国家情形不同,但更大规模的城市化扩张还是比比皆是。环境信息合作组织(CORINE)的土地覆盖(CLC)项目将城市化空间的扩张称作土地的“人工化(artificialisation)”,这就相当于人们通常理解的城市规划和城市基础设施建设。根据CLC提供的1987年、2000年和2006年欧洲的数据(有些国家提供数据的年度不太相同),2000-2006年,“已开发土地”从186528 km2增长到了192786 km2,增长了5.3%(6258 km2)。这也就是说年均增长率达到0.55%,新开发的空间占大陆面积的3.4%[3]。通过分析2000-2006年间繁荣期的城市化,本文将欧洲范围内的城市化分为两种形式:一种是商业、工业和基础设施的城市化,另一种则是居住城市化。这种全球化现象显示出区域和地方的特殊性,很多学者已从很多经济学以外的角度对其进行了分析。因为居住对城市化影响是最大的,很多地理学和其他学科的文献都对居住空间的转型和增长进行了研究①(关于此问题的更多研究见于其他建筑领域的文献[5-9]。在地理学领域,本文在此强调一些用国际方法研究西班牙案例的文献[5-17],但并不能保证完全包括。对于这些研究,本文将大多数文章在文中有所呈现。)。在西班牙,如果用住房的数据②(从1960年开始,可以通过Official Schools of Architects获得官方统计的月度房屋数据(serie mensual de viviendas según régimen)[18]。在该系列的分析中详细地描述了西班牙每月的住房建设量。)去分析这种现象,可见自佛朗哥发展时期(Francoist developmentalism)以来,最近这一次是最剧烈的[4]。
Fig. 1 Private housing initiated and house prices in Spain during 1995-2013
然而,仅通过图1中数字变化的观察可能会掩盖已经开始成形的供给结构上的重大变化。沿着这样的思路,有三个基本的事实必须澄清。首先,图1中表现出的繁荣景象在很大程度上可以解释为是由于分散化的城市供应超过了最传统的集中供应(但并未代替)所致,已有大量的文献对这两种供应进行了研究[20]。其次,旅游业作为纯粹拉动房地产需求的发动机的角色日益凸显。这就是巴伦苏埃拉[21]的所谓旅游地产③(尽管Mario Gaviria 在此之前已经研究了这个现象很多年,但用的都是其他的词语。在1979年,Francisco Jurdao正式提出旅游地产,并用该词来形容Costa del Sol发生的现象。)与严格意义的旅游(Exceltur)的不同,旅游地产的组织方式更像是酒店大堂(Live in Spain)。最近的一次开发十分引人注意,所谓的住宅度假村(residential resorts)的开发面积已超过了100 hm2,在Marina de Cope甚至扩张到2000多公顷[21]。第三,在20世纪后半叶,住房拥有状况经历了一次巨大的变化,在1950年有超过50%的家庭住在租来的房屋里(在大城市是90%),而到2011年该比率下降到11%[22],形成了所谓的拥有住房社会(ownership society)[23]。这个阶段表现出的“过激”使得西班牙成为欧盟中每千人拥有住房量最高的国家,也是房屋空置数量最高的国家和二手房最多的国家。根据这些,西班牙完全配得上“全球房地产泡沫之最”的国家绰号。如果把住房看作是一个家或消费品时,它的价格越低越好;然而,如果它被完全被看作是一种投资手段或交易货品时,那么价格越高,获利就越大了。换言之,在西班牙房地产市场,住房不是社会最需要的房地产产品,而是在生产和流通过程中最能让开发商获利的产品,从交易来看,这样的情况屡屡发生。因此,那些图表和数据所展示的令人印象深刻的反常现象,似乎可以通过住房分散化、旅游地产以及房屋拥有权的变迁来解释。
土地覆盖委员会首次提供了全欧洲④(项目MOLAND(http://moland.jrc.ec.europa.eu/)旨在控制并推测欧洲主要城区面积的土地使用情况。)和西班牙“已开发土地”数据,对西班牙⑤(除了Observatory of Sustainability in Spain (OSE) 的官方出版物以外,http://www.sostenibilidad-es.org/informes/informes-tematicos/cambios-de-ocupacion-del-suelo-en-espana,我们还推荐其他一些针对结果的不同分析[25,26]。不论是官方的还是源自于这些的出版物,提供的数据不一定相吻合,因为不同的年份下,可获得的数据解聚程度因为CLC项目的等级不同而有差异。因此,在西班牙的案例中,在1997年和2000年可获得的最大解聚程度在2006年却不可获得。在这次工作中,本文倾向于OSE的官方出版物中的数据,与CLC第三等级是相符的。)来说,图2反映了全欧盟“已开发土地”是如何从2006年仅有的3470 km²,逐步扩大到6700 km²和10170 km²。在这19年间,土地人工化的平均增长速度持续维持在50 has/天。其中:在1987-2000年间,这个速度略缓,是36 has/天,共人工化了1700 km²;而在2000-2006年间,速度加快到81 has/天,共人工化了1770 km²。在这一期间,欧盟国家“已开发土地”增长了5.3%,年增长0.55%;而西班牙却增长了21%,年增长3.24%。很多研究也证明了它相比于欧洲的不同,即:西班牙的人口增长率远低于住房建设的增长率⑥(通过对比西班牙1992年的人口(3940万居民)和2010年的人口(4700万居民),可以观察到年增长率为0.93%,然而如果对比房屋数量,1991年(1720万)到2009年(2680万)的增长率为每年3.40%。这等于说在以上提到的年份里,770万套建造的住房当中,190万套就足够满足严格意义上的人口需求了。)。一项已开发土地用途的研究表明,西班牙的居住用地、工业用地、商业用地,尤其是基础设施用地都比较分散[24]。
Fig. 3 Expansion of artificial areas in Spain during 2000-2006
3 西班牙城市化新格局及其形成要素
要更好地理解经济周期,就要清醒地认识到:在资本主义经济下出现的所谓利润率下降会带来过量积累,从而引发周期性经济危机,并且过量积累会压制过剩资产投资,最终导致总积累贬值。哈维[22]是一直坚持以此解释资本主义危机的学者之一,他认为这种危机的化解需要通过地理扩张和剩余固定资产投资,这就是所谓的二次积累循环(secondary circuit of accumulation)[23]。
在土地规划方面,新自由主义思潮在1980年初露头角,到1990年逐渐深入到城市化领域。支持可开发用地新法规的第一次“警笛”在1993年拉响,这可以在《城市土地市场的竞争力报告(Informe sobre Competencia en el Mercado de Suelo Urbano⑪(报告的全文参见网站(http://www.cncompetencia.es/Inicio/Informes/Estudios/tabid/228/Default.aspx?pag=3)。))》中找到端倪。这是一份因垄断危害而诞生并支持自由竞争的大报告(政治补救措施),其核心部分就是可开发用地新法规(Remedios políticos que pueden favorecer la libre competencia y atajar el daño causado por los monopolios),它由隶属于经济与金融部(MEH)的前捍卫自由竞争法庭(TDC)⑫(TDC的主席,在1994年的一篇文章中,为了起草这份报告感谢了“Soriano的评论”[32]。Soriano是1997年“所有的事物皆可发展”那个法律最著名的捍卫者之一。)在1993年起草,到2007年被国家竞争法庭采纳。据当时的法庭长官说,由于“欧盟融合计划”贸易发展局(TDC)负责了上述的报告[4]。“自由竞争”已经成为西班牙真正能够获得欧洲投资的必要条件。
1992年2月7日《马克特里赫特条约(The Maastricht Treaty)》规定了签约国的发展路线。在西班牙,该条约是通过1992年7月7日第19号法令实施的,涉及到房地产投资公司和基金以及抵押贷款证券化(Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre Fondos de Titulización Hipotecaria)的方方面面,并建立抵押贷款证券化基金(Fondos de Titulización Hipotecaria)专门打造房屋拥有型社会。不言而喻,其结果是贷款量、住房建造量和房价齐升。这种抵押贷款证券化将当时的家庭债务引入金融机构,同时这些金融机构也与国际金融市场联系起来[34],金融化的触角由此伸向土地市场。当土地转化为金融资产时,意味着用于支付土地的钱等同于能产生利润的投资,也就是说土地所有者将土地作为投资质押也能成为金融资本家[35]。在这一过程中,尽管土地作为投资是通过虚构资本完成的,但还是可以按照未来的收入预期而不是按照实际的土地使用价值记作投资了。
与此同时,土地升值还可以根据规划批准的分类对土地重新估值。在过去几十年里,不同类别的土地在估值上的差别细微,但在1998年后这种差别被极端化了。主要是1998年4月13日保守党政府通过了土地的用途和价值(Régimen del Suelo y Valoraciones)第6号法令被2007年5月8日社会民主党通过土地使用(de Suelo)第8号法令⑬(在这个法律中一些之前的法律(Royal legislative decree 2/2008, of 20 June)还在生效的条文并没有被废止,因此这个法律关于土地使用的修订内容被通过了。)修改并执行。图5显示了1998年和2007年两种土地估值体系。通过图5中的例子,可以看出在城市化过程中土地分类需求是如何被利用为一种投资方式融入土地的。城市土地估值从1998年的6 €/m2上升到了2007年⑭(2007年8月的法律和修订版的2008法律都建立了对于可发展用地的暂定处理方法,只要是在时间限制的范围之内。在这种情况下,估值是通过1998年6月废止的法律中的规定来执行的。即2007年的投机性土地开发泡沫并没有破裂,而是通过规划土地的价值作保证而对其加入期望,阻塞了未来可发展土地的道路。)的58 €/m2。
Fig. 5 Official land valuation according to the laws of 1998 and 2007
这个不正当的估值机制到底制造了多少价值?根据Eduardo de Santiago博士论文数据,仅就2005年的马德里来说就有200亿欧元[37],这个数字比希腊(1100亿欧元和1590亿欧元)、爱尔兰(850亿欧元)和葡萄牙(780亿欧元)的财政救援金额还要高,与西班牙财务欺诈量大致相等。如果不是分析可发展用地的价值,而是分析房屋储量的价值,这个增长仍然是惊人的。1995年房屋储量的估值为12560亿欧元,2007年上升为50680亿欧元⑮(在文献[38]的表1.4.1中(57页),出现了两列标题不正确之处。“Built-up surface area(thousands of millions of m2”正确的应该是“Built-up surface area (millions of m2)”。“Value (millions of euros)”正确的应该是“Value (thousands of millions)”或者“Value (billions)”。感谢Oscar Carpintero澄清错误。)。1999-2007年,无论是住房储量的总价值还是每平方米的价格年增长率均高于10%。而在通常情况,不论是房屋的数量还是建成房屋面积的年变化率都不会超过3%⑯(Autonomous Community 提供的数据参考了文献[38]。) [38]。这种账面上的数字游戏被强加到现实中,而这种现实根本无法符合任何真实的变化,于是就造成了房地产泡沫。
El tsunami urbanizador español y mundial. Sobre sus causas y repercusiones devastadoras y la necesidad de prepararse para el previsible estallido de la burbuja inmobiliaria
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Impactos socioeconómicos, ambientales y sobre el empleo del actual modelo de desarrollo turístico español del litoral mediterráneo, Baleares y Canarias
(28) Ver, por ejemplo, la carta de uno En La América se aglutinan los hombres amantes del téde la Espa09a de 1857. En los sumarios de los dos primeros números de la revista (33)encontramos la presencia de: ex mi- nistros del bienio, como Patricio de la Escosura o Lau
The study aims at showing how five ethical climates explain four Organizational Citizenship Behaviors (OCB). A sample comprising 269 subordinate-supervisor dyads was collected. Each subordinate described his/her perceptions of ethical climates; their supervisors reported the OCB. The main findings are as following: a) people decrease their OCB when they perceive that self-interest climate is high; b) the same tends to occur with laws/codes climate; c) men and women react oppositely to the company profit ethical climate; d) production and non-production employees also react differently. The results suggest the need to investigate the variables that may moderate the relationships between ethical climates and OCB.
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El modelo inmobiliario español y sus consecuencias: El modelo inmobiliario español y su culminación en el caso valenciano
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El modelo inmobiliario valenciano. Marco institucional, actores, resultados y perspectivas: El modelo inmobiliario español y su culminación en el caso valenciano. Barcelona: Icaria/
Informe sobre el sector inmobiliario residencial en España. Análisis territorial para Cataluña, el área de influencia de Madrid, la Comunidad Valenciana y Andalucía
Antes, durante y después del tsunami inmobiliario en el País Valenciano. El saqueo inmobiliario del País Valenciano: Jornadas Contra la depredación de los bienes comunes
El tsunami urbanizador espa?ol y mundial. Sobre sus causas y repercusiones devastadoras y la necesidad de prepararse para el previsible estallido de la burbuja inmobiliaria
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... 作为经济全球化模式的新成果,东南亚和中国、中东、美国以及许多其他外围区域也在房地产市场的巨大转变下面临快速的变化.同样,在欧洲过去的几十年间,尽管城市化扩张在不同的国家情形不同,但更大规模的城市化扩张还是比比皆是.环境信息合作组织(CORINE)的土地覆盖(CLC)项目将城市化空间的扩张称作土地的“人工化(artificialisation)”,这就相当于人们通常理解的城市规划和城市基础设施建设.根据CLC提供的1987年、2000年和2006年欧洲的数据(有些国家提供数据的年度不太相同),2000-2006年,“已开发土地”从186528 km2增长到了192786 km2,增长了5.3%(6258 km2).这也就是说年均增长率达到0.55%,新开发的空间占大陆面积的3.4%[3].通过分析2000-2006年间繁荣期的城市化,本文将欧洲范围内的城市化分为两种形式:一种是商业、工业和基础设施的城市化,另一种则是居住城市化.这种全球化现象显示出区域和地方的特殊性,很多学者已从很多经济学以外的角度对其进行了分析.因为居住对城市化影响是最大的,很多地理学和其他学科的文献都对居住空间的转型和增长进行了研究①(关于此问题的更多研究见于其他建筑领域的文献[5-9].在地理学领域,本文在此强调一些用国际方法研究西班牙案例的文献[5-17],但并不能保证完全包括.对于这些研究,本文将大多数文章在文中有所呈现.).在西班牙,如果用住房的数据②(从1960年开始,可以通过Official Schools of Architects获得官方统计的月度房屋数据(serie mensual de viviendas según régimen)[18].在该系列的分析中详细地描述了西班牙每月的住房建设量.)去分析这种现象,可见自佛朗哥发展时期(Francoist developmentalism)以来,最近这一次是最剧烈的[4]. ...
Los ciclos largos y las estadísticas, El País,
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... 作为经济全球化模式的新成果,东南亚和中国、中东、美国以及许多其他外围区域也在房地产市场的巨大转变下面临快速的变化.同样,在欧洲过去的几十年间,尽管城市化扩张在不同的国家情形不同,但更大规模的城市化扩张还是比比皆是.环境信息合作组织(CORINE)的土地覆盖(CLC)项目将城市化空间的扩张称作土地的“人工化(artificialisation)”,这就相当于人们通常理解的城市规划和城市基础设施建设.根据CLC提供的1987年、2000年和2006年欧洲的数据(有些国家提供数据的年度不太相同),2000-2006年,“已开发土地”从186528 km2增长到了192786 km2,增长了5.3%(6258 km2).这也就是说年均增长率达到0.55%,新开发的空间占大陆面积的3.4%[3].通过分析2000-2006年间繁荣期的城市化,本文将欧洲范围内的城市化分为两种形式:一种是商业、工业和基础设施的城市化,另一种则是居住城市化.这种全球化现象显示出区域和地方的特殊性,很多学者已从很多经济学以外的角度对其进行了分析.因为居住对城市化影响是最大的,很多地理学和其他学科的文献都对居住空间的转型和增长进行了研究①(关于此问题的更多研究见于其他建筑领域的文献[5-9].在地理学领域,本文在此强调一些用国际方法研究西班牙案例的文献[5-17],但并不能保证完全包括.对于这些研究,本文将大多数文章在文中有所呈现.).在西班牙,如果用住房的数据②(从1960年开始,可以通过Official Schools of Architects获得官方统计的月度房屋数据(serie mensual de viviendas según régimen)[18].在该系列的分析中详细地描述了西班牙每月的住房建设量.)去分析这种现象,可见自佛朗哥发展时期(Francoist developmentalism)以来,最近这一次是最剧烈的[4]. ...
... 在土地规划方面,新自由主义思潮在1980年初露头角,到1990年逐渐深入到城市化领域.支持可开发用地新法规的第一次“警笛”在1993年拉响,这可以在《城市土地市场的竞争力报告(Informe sobre Competencia en el Mercado de Suelo Urbano⑪(报告的全文参见网站(http://www.cncompetencia.es/Inicio/Informes/Estudios/tabid/228/Default.aspx?pag=3).))》中找到端倪.这是一份因垄断危害而诞生并支持自由竞争的大报告(政治补救措施),其核心部分就是可开发用地新法规(Remedios políticos que pueden favorecer la libre competencia y atajar el daño causado por los monopolios),它由隶属于经济与金融部(MEH)的前捍卫自由竞争法庭(TDC)⑫(TDC的主席,在1994年的一篇文章中,为了起草这份报告感谢了“Soriano的评论”[32].Soriano是1997年“所有的事物皆可发展”那个法律最著名的捍卫者之一.)在1993年起草,到2007年被国家竞争法庭采纳.据当时的法庭长官说,由于“欧盟融合计划”贸易发展局(TDC)负责了上述的报告[4].“自由竞争”已经成为西班牙真正能够获得欧洲投资的必要条件. ...
La città diffusa
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... 作为经济全球化模式的新成果,东南亚和中国、中东、美国以及许多其他外围区域也在房地产市场的巨大转变下面临快速的变化.同样,在欧洲过去的几十年间,尽管城市化扩张在不同的国家情形不同,但更大规模的城市化扩张还是比比皆是.环境信息合作组织(CORINE)的土地覆盖(CLC)项目将城市化空间的扩张称作土地的“人工化(artificialisation)”,这就相当于人们通常理解的城市规划和城市基础设施建设.根据CLC提供的1987年、2000年和2006年欧洲的数据(有些国家提供数据的年度不太相同),2000-2006年,“已开发土地”从186528 km2增长到了192786 km2,增长了5.3%(6258 km2).这也就是说年均增长率达到0.55%,新开发的空间占大陆面积的3.4%[3].通过分析2000-2006年间繁荣期的城市化,本文将欧洲范围内的城市化分为两种形式:一种是商业、工业和基础设施的城市化,另一种则是居住城市化.这种全球化现象显示出区域和地方的特殊性,很多学者已从很多经济学以外的角度对其进行了分析.因为居住对城市化影响是最大的,很多地理学和其他学科的文献都对居住空间的转型和增长进行了研究①(关于此问题的更多研究见于其他建筑领域的文献[5-9].在地理学领域,本文在此强调一些用国际方法研究西班牙案例的文献[5-17],但并不能保证完全包括.对于这些研究,本文将大多数文章在文中有所呈现.).在西班牙,如果用住房的数据②(从1960年开始,可以通过Official Schools of Architects获得官方统计的月度房屋数据(serie mensual de viviendas según régimen)[18].在该系列的分析中详细地描述了西班牙每月的住房建设量.)去分析这种现象,可见自佛朗哥发展时期(Francoist developmentalism)以来,最近这一次是最剧烈的[4]. ...
... [5-17],但并不能保证完全包括.对于这些研究,本文将大多数文章在文中有所呈现.).在西班牙,如果用住房的数据②(从1960年开始,可以通过Official Schools of Architects获得官方统计的月度房屋数据(serie mensual de viviendas según régimen)[18].在该系列的分析中详细地描述了西班牙每月的住房建设量.)去分析这种现象,可见自佛朗哥发展时期(Francoist developmentalism)以来,最近这一次是最剧烈的[4]. ...
Algunes consideracions sobre la ciutat difusa. Documents d'
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La ciudad dispersa
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El "tsunami urbanizador" en el litoral mediterráneo. El ciclo de hiperproducción inmobiliária 1996-2006. Scripta Nova. Revista Electrónica de Geografía y Ciencias Sociales
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L'explosió de la ciutat
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... 作为经济全球化模式的新成果,东南亚和中国、中东、美国以及许多其他外围区域也在房地产市场的巨大转变下面临快速的变化.同样,在欧洲过去的几十年间,尽管城市化扩张在不同的国家情形不同,但更大规模的城市化扩张还是比比皆是.环境信息合作组织(CORINE)的土地覆盖(CLC)项目将城市化空间的扩张称作土地的“人工化(artificialisation)”,这就相当于人们通常理解的城市规划和城市基础设施建设.根据CLC提供的1987年、2000年和2006年欧洲的数据(有些国家提供数据的年度不太相同),2000-2006年,“已开发土地”从186528 km2增长到了192786 km2,增长了5.3%(6258 km2).这也就是说年均增长率达到0.55%,新开发的空间占大陆面积的3.4%[3].通过分析2000-2006年间繁荣期的城市化,本文将欧洲范围内的城市化分为两种形式:一种是商业、工业和基础设施的城市化,另一种则是居住城市化.这种全球化现象显示出区域和地方的特殊性,很多学者已从很多经济学以外的角度对其进行了分析.因为居住对城市化影响是最大的,很多地理学和其他学科的文献都对居住空间的转型和增长进行了研究①(关于此问题的更多研究见于其他建筑领域的文献[5-9].在地理学领域,本文在此强调一些用国际方法研究西班牙案例的文献[5-17],但并不能保证完全包括.对于这些研究,本文将大多数文章在文中有所呈现.).在西班牙,如果用住房的数据②(从1960年开始,可以通过Official Schools of Architects获得官方统计的月度房屋数据(serie mensual de viviendas según régimen)[18].在该系列的分析中详细地描述了西班牙每月的住房建设量.)去分析这种现象,可见自佛朗哥发展时期(Francoist developmentalism)以来,最近这一次是最剧烈的[4]. ...
La "década prodigiosa" del urbanismo espa?ol (1997-2006)
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Geopolítica y gobierno del territorio en Espa?a
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2009
Dinámica actual de los espacios urbanos: AGE XI Congreso Nacional de Geografía
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1989
Periferias urbanas y nuevas formas espaciales: La ciudad, tama?o y crecimiento
Los grandes desarrollos residenciales de la periferia de Madrid: De la burbuja a la crisis inmobiliaria: Espacios y paisajes urbanos: reflexionar sobre su presente para proyectar su futuro
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2010
Los nuevos espacios residenciales. Estructura y paisaje: Espacios Públicos/Espacios Privados. Un debate sobre el territorio
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2007
Territorio y actividad constructora: Del "tsunami" a la crisis. Factores explicativos y propuesta de indicadores a escala municipal en Andalucía
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2011
... 作为经济全球化模式的新成果,东南亚和中国、中东、美国以及许多其他外围区域也在房地产市场的巨大转变下面临快速的变化.同样,在欧洲过去的几十年间,尽管城市化扩张在不同的国家情形不同,但更大规模的城市化扩张还是比比皆是.环境信息合作组织(CORINE)的土地覆盖(CLC)项目将城市化空间的扩张称作土地的“人工化(artificialisation)”,这就相当于人们通常理解的城市规划和城市基础设施建设.根据CLC提供的1987年、2000年和2006年欧洲的数据(有些国家提供数据的年度不太相同),2000-2006年,“已开发土地”从186528 km2增长到了192786 km2,增长了5.3%(6258 km2).这也就是说年均增长率达到0.55%,新开发的空间占大陆面积的3.4%[3].通过分析2000-2006年间繁荣期的城市化,本文将欧洲范围内的城市化分为两种形式:一种是商业、工业和基础设施的城市化,另一种则是居住城市化.这种全球化现象显示出区域和地方的特殊性,很多学者已从很多经济学以外的角度对其进行了分析.因为居住对城市化影响是最大的,很多地理学和其他学科的文献都对居住空间的转型和增长进行了研究①(关于此问题的更多研究见于其他建筑领域的文献[5-9].在地理学领域,本文在此强调一些用国际方法研究西班牙案例的文献[5-17],但并不能保证完全包括.对于这些研究,本文将大多数文章在文中有所呈现.).在西班牙,如果用住房的数据②(从1960年开始,可以通过Official Schools of Architects获得官方统计的月度房屋数据(serie mensual de viviendas según régimen)[18].在该系列的分析中详细地描述了西班牙每月的住房建设量.)去分析这种现象,可见自佛朗哥发展时期(Francoist developmentalism)以来,最近这一次是最剧烈的[4]. ...
La evolución del sector de la construcción residencial: una descripción territorial. Ciudad y Territorio
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... 作为经济全球化模式的新成果,东南亚和中国、中东、美国以及许多其他外围区域也在房地产市场的巨大转变下面临快速的变化.同样,在欧洲过去的几十年间,尽管城市化扩张在不同的国家情形不同,但更大规模的城市化扩张还是比比皆是.环境信息合作组织(CORINE)的土地覆盖(CLC)项目将城市化空间的扩张称作土地的“人工化(artificialisation)”,这就相当于人们通常理解的城市规划和城市基础设施建设.根据CLC提供的1987年、2000年和2006年欧洲的数据(有些国家提供数据的年度不太相同),2000-2006年,“已开发土地”从186528 km2增长到了192786 km2,增长了5.3%(6258 km2).这也就是说年均增长率达到0.55%,新开发的空间占大陆面积的3.4%[3].通过分析2000-2006年间繁荣期的城市化,本文将欧洲范围内的城市化分为两种形式:一种是商业、工业和基础设施的城市化,另一种则是居住城市化.这种全球化现象显示出区域和地方的特殊性,很多学者已从很多经济学以外的角度对其进行了分析.因为居住对城市化影响是最大的,很多地理学和其他学科的文献都对居住空间的转型和增长进行了研究①(关于此问题的更多研究见于其他建筑领域的文献[5-9].在地理学领域,本文在此强调一些用国际方法研究西班牙案例的文献[5-17],但并不能保证完全包括.对于这些研究,本文将大多数文章在文中有所呈现.).在西班牙,如果用住房的数据②(从1960年开始,可以通过Official Schools of Architects获得官方统计的月度房屋数据(serie mensual de viviendas según régimen)[18].在该系列的分析中详细地描述了西班牙每月的住房建设量.)去分析这种现象,可见自佛朗哥发展时期(Francoist developmentalism)以来,最近这一次是最剧烈的[4]. ...
Superficie artificial y viviendas unifamiliares en Espa?a, dentro del debate entre ciudad compacta y dispersa
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2010
... 然而,仅通过图1中数字变化的观察可能会掩盖已经开始成形的供给结构上的重大变化.沿着这样的思路,有三个基本的事实必须澄清.首先,图1中表现出的繁荣景象在很大程度上可以解释为是由于分散化的城市供应超过了最传统的集中供应(但并未代替)所致,已有大量的文献对这两种供应进行了研究[20].其次,旅游业作为纯粹拉动房地产需求的发动机的角色日益凸显.这就是巴伦苏埃拉[21]的所谓旅游地产③(尽管Mario Gaviria 在此之前已经研究了这个现象很多年,但用的都是其他的词语.在1979年,Francisco Jurdao正式提出旅游地产,并用该词来形容Costa del Sol发生的现象.)与严格意义的旅游(Exceltur)的不同,旅游地产的组织方式更像是酒店大堂(Live in Spain).最近的一次开发十分引人注意,所谓的住宅度假村(residential resorts)的开发面积已超过了100 hm2,在Marina de Cope甚至扩张到2000多公顷[21].第三,在20世纪后半叶,住房拥有状况经历了一次巨大的变化,在1950年有超过50%的家庭住在租来的房屋里(在大城市是90%),而到2011年该比率下降到11%[22],形成了所谓的拥有住房社会(ownership society)[23].这个阶段表现出的“过激”使得西班牙成为欧盟中每千人拥有住房量最高的国家,也是房屋空置数量最高的国家和二手房最多的国家.根据这些,西班牙完全配得上“全球房地产泡沫之最”的国家绰号.如果把住房看作是一个家或消费品时,它的价格越低越好;然而,如果它被完全被看作是一种投资手段或交易货品时,那么价格越高,获利就越大了.换言之,在西班牙房地产市场,住房不是社会最需要的房地产产品,而是在生产和流通过程中最能让开发商获利的产品,从交易来看,这样的情况屡屡发生.因此,那些图表和数据所展示的令人印象深刻的反常现象,似乎可以通过住房分散化、旅游地产以及房屋拥有权的变迁来解释. ...
3
... 然而,仅通过图1中数字变化的观察可能会掩盖已经开始成形的供给结构上的重大变化.沿着这样的思路,有三个基本的事实必须澄清.首先,图1中表现出的繁荣景象在很大程度上可以解释为是由于分散化的城市供应超过了最传统的集中供应(但并未代替)所致,已有大量的文献对这两种供应进行了研究[20].其次,旅游业作为纯粹拉动房地产需求的发动机的角色日益凸显.这就是巴伦苏埃拉[21]的所谓旅游地产③(尽管Mario Gaviria 在此之前已经研究了这个现象很多年,但用的都是其他的词语.在1979年,Francisco Jurdao正式提出旅游地产,并用该词来形容Costa del Sol发生的现象.)与严格意义的旅游(Exceltur)的不同,旅游地产的组织方式更像是酒店大堂(Live in Spain).最近的一次开发十分引人注意,所谓的住宅度假村(residential resorts)的开发面积已超过了100 hm2,在Marina de Cope甚至扩张到2000多公顷[21].第三,在20世纪后半叶,住房拥有状况经历了一次巨大的变化,在1950年有超过50%的家庭住在租来的房屋里(在大城市是90%),而到2011年该比率下降到11%[22],形成了所谓的拥有住房社会(ownership society)[23].这个阶段表现出的“过激”使得西班牙成为欧盟中每千人拥有住房量最高的国家,也是房屋空置数量最高的国家和二手房最多的国家.根据这些,西班牙完全配得上“全球房地产泡沫之最”的国家绰号.如果把住房看作是一个家或消费品时,它的价格越低越好;然而,如果它被完全被看作是一种投资手段或交易货品时,那么价格越高,获利就越大了.换言之,在西班牙房地产市场,住房不是社会最需要的房地产产品,而是在生产和流通过程中最能让开发商获利的产品,从交易来看,这样的情况屡屡发生.因此,那些图表和数据所展示的令人印象深刻的反常现象,似乎可以通过住房分散化、旅游地产以及房屋拥有权的变迁来解释. ...
... 然而,仅通过图1中数字变化的观察可能会掩盖已经开始成形的供给结构上的重大变化.沿着这样的思路,有三个基本的事实必须澄清.首先,图1中表现出的繁荣景象在很大程度上可以解释为是由于分散化的城市供应超过了最传统的集中供应(但并未代替)所致,已有大量的文献对这两种供应进行了研究[20].其次,旅游业作为纯粹拉动房地产需求的发动机的角色日益凸显.这就是巴伦苏埃拉[21]的所谓旅游地产③(尽管Mario Gaviria 在此之前已经研究了这个现象很多年,但用的都是其他的词语.在1979年,Francisco Jurdao正式提出旅游地产,并用该词来形容Costa del Sol发生的现象.)与严格意义的旅游(Exceltur)的不同,旅游地产的组织方式更像是酒店大堂(Live in Spain).最近的一次开发十分引人注意,所谓的住宅度假村(residential resorts)的开发面积已超过了100 hm2,在Marina de Cope甚至扩张到2000多公顷[21].第三,在20世纪后半叶,住房拥有状况经历了一次巨大的变化,在1950年有超过50%的家庭住在租来的房屋里(在大城市是90%),而到2011年该比率下降到11%[22],形成了所谓的拥有住房社会(ownership society)[23].这个阶段表现出的“过激”使得西班牙成为欧盟中每千人拥有住房量最高的国家,也是房屋空置数量最高的国家和二手房最多的国家.根据这些,西班牙完全配得上“全球房地产泡沫之最”的国家绰号.如果把住房看作是一个家或消费品时,它的价格越低越好;然而,如果它被完全被看作是一种投资手段或交易货品时,那么价格越高,获利就越大了.换言之,在西班牙房地产市场,住房不是社会最需要的房地产产品,而是在生产和流通过程中最能让开发商获利的产品,从交易来看,这样的情况屡屡发生.因此,那些图表和数据所展示的令人印象深刻的反常现象,似乎可以通过住房分散化、旅游地产以及房屋拥有权的变迁来解释. ...
... 要更好地理解经济周期,就要清醒地认识到:在资本主义经济下出现的所谓利润率下降会带来过量积累,从而引发周期性经济危机,并且过量积累会压制过剩资产投资,最终导致总积累贬值.哈维[22]是一直坚持以此解释资本主义危机的学者之一,他认为这种危机的化解需要通过地理扩张和剩余固定资产投资,这就是所谓的二次积累循环(secondary circuit of accumulation)[23]. ...
The Spanish Model
6
2011
... 然而,仅通过图1中数字变化的观察可能会掩盖已经开始成形的供给结构上的重大变化.沿着这样的思路,有三个基本的事实必须澄清.首先,图1中表现出的繁荣景象在很大程度上可以解释为是由于分散化的城市供应超过了最传统的集中供应(但并未代替)所致,已有大量的文献对这两种供应进行了研究[20].其次,旅游业作为纯粹拉动房地产需求的发动机的角色日益凸显.这就是巴伦苏埃拉[21]的所谓旅游地产③(尽管Mario Gaviria 在此之前已经研究了这个现象很多年,但用的都是其他的词语.在1979年,Francisco Jurdao正式提出旅游地产,并用该词来形容Costa del Sol发生的现象.)与严格意义的旅游(Exceltur)的不同,旅游地产的组织方式更像是酒店大堂(Live in Spain).最近的一次开发十分引人注意,所谓的住宅度假村(residential resorts)的开发面积已超过了100 hm2,在Marina de Cope甚至扩张到2000多公顷[21].第三,在20世纪后半叶,住房拥有状况经历了一次巨大的变化,在1950年有超过50%的家庭住在租来的房屋里(在大城市是90%),而到2011年该比率下降到11%[22],形成了所谓的拥有住房社会(ownership society)[23].这个阶段表现出的“过激”使得西班牙成为欧盟中每千人拥有住房量最高的国家,也是房屋空置数量最高的国家和二手房最多的国家.根据这些,西班牙完全配得上“全球房地产泡沫之最”的国家绰号.如果把住房看作是一个家或消费品时,它的价格越低越好;然而,如果它被完全被看作是一种投资手段或交易货品时,那么价格越高,获利就越大了.换言之,在西班牙房地产市场,住房不是社会最需要的房地产产品,而是在生产和流通过程中最能让开发商获利的产品,从交易来看,这样的情况屡屡发生.因此,那些图表和数据所展示的令人印象深刻的反常现象,似乎可以通过住房分散化、旅游地产以及房屋拥有权的变迁来解释. ...
... 要更好地理解经济周期,就要清醒地认识到:在资本主义经济下出现的所谓利润率下降会带来过量积累,从而引发周期性经济危机,并且过量积累会压制过剩资产投资,最终导致总积累贬值.哈维[22]是一直坚持以此解释资本主义危机的学者之一,他认为这种危机的化解需要通过地理扩张和剩余固定资产投资,这就是所谓的二次积累循环(secondary circuit of accumulation)[23]. ...
Impactos socioeconómicos, ambientales y sobre el empleo del actual modelo de desarrollo turístico espa?ol del litoral mediterráneo, Baleares y Canarias
Sobre la necesidad de revisar la regulación del mercado del suelo
1
1994
... 在土地规划方面,新自由主义思潮在1980年初露头角,到1990年逐渐深入到城市化领域.支持可开发用地新法规的第一次“警笛”在1993年拉响,这可以在《城市土地市场的竞争力报告(Informe sobre Competencia en el Mercado de Suelo Urbano⑪(报告的全文参见网站(http://www.cncompetencia.es/Inicio/Informes/Estudios/tabid/228/Default.aspx?pag=3).))》中找到端倪.这是一份因垄断危害而诞生并支持自由竞争的大报告(政治补救措施),其核心部分就是可开发用地新法规(Remedios políticos que pueden favorecer la libre competencia y atajar el daño causado por los monopolios),它由隶属于经济与金融部(MEH)的前捍卫自由竞争法庭(TDC)⑫(TDC的主席,在1994年的一篇文章中,为了起草这份报告感谢了“Soriano的评论”[32].Soriano是1997年“所有的事物皆可发展”那个法律最著名的捍卫者之一.)在1993年起草,到2007年被国家竞争法庭采纳.据当时的法庭长官说,由于“欧盟融合计划”贸易发展局(TDC)负责了上述的报告[4].“自由竞争”已经成为西班牙真正能够获得欧洲投资的必要条件. ...
El poder financiero de los grandes grupos empresariales. Los nuevos "creadores" de dinero: Economía, poder y megaproyectos,
El modelo inmobiliario espa?ol y sus consecuencias: El modelo inmobiliario espa?ol y su culminación en el caso valenciano
1
2011
... 1992年2月7日《马克特里赫特条约(The Maastricht Treaty)》规定了签约国的发展路线.在西班牙,该条约是通过1992年7月7日第19号法令实施的,涉及到房地产投资公司和基金以及抵押贷款证券化(Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre Fondos de Titulización Hipotecaria)的方方面面,并建立抵押贷款证券化基金(Fondos de Titulización Hipotecaria)专门打造房屋拥有型社会.不言而喻,其结果是贷款量、住房建造量和房价齐升.这种抵押贷款证券化将当时的家庭债务引入金融机构,同时这些金融机构也与国际金融市场联系起来[34],金融化的触角由此伸向土地市场.当土地转化为金融资产时,意味着用于支付土地的钱等同于能产生利润的投资,也就是说土地所有者将土地作为投资质押也能成为金融资本家[35].在这一过程中,尽管土地作为投资是通过虚构资本完成的,但还是可以按照未来的收入预期而不是按照实际的土地使用价值记作投资了. ...
Gran Breta?a: Community Land Act 1975. Hacia una socialización del suelo
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1975
... 1992年2月7日《马克特里赫特条约(The Maastricht Treaty)》规定了签约国的发展路线.在西班牙,该条约是通过1992年7月7日第19号法令实施的,涉及到房地产投资公司和基金以及抵押贷款证券化(Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre Fondos de Titulización Hipotecaria)的方方面面,并建立抵押贷款证券化基金(Fondos de Titulización Hipotecaria)专门打造房屋拥有型社会.不言而喻,其结果是贷款量、住房建造量和房价齐升.这种抵押贷款证券化将当时的家庭债务引入金融机构,同时这些金融机构也与国际金融市场联系起来[34],金融化的触角由此伸向土地市场.当土地转化为金融资产时,意味着用于支付土地的钱等同于能产生利润的投资,也就是说土地所有者将土地作为投资质押也能成为金融资本家[35].在这一过程中,尽管土地作为投资是通过虚构资本完成的,但还是可以按照未来的收入预期而不是按照实际的土地使用价值记作投资了. ...
European Environment Agency: The European environment-state and outlook 2010 (SOER 2010). Land Use. Luxembourg, Publications Office of the European Union,
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... 依据1998年和2007年的法律的官方土地估值 注:资料来源于相关文献[36]. ...
Economía y poder. Megaproyectos, recalificaciones y contratas: Economía, poder y megaproyectos
1
2009
... 这个不正当的估值机制到底制造了多少价值?根据Eduardo de Santiago博士论文数据,仅就2005年的马德里来说就有200亿欧元[37],这个数字比希腊(1100亿欧元和1590亿欧元)、爱尔兰(850亿欧元)和葡萄牙(780亿欧元)的财政救援金额还要高,与西班牙财务欺诈量大致相等.如果不是分析可发展用地的价值,而是分析房屋储量的价值,这个增长仍然是惊人的.1995年房屋储量的估值为12560亿欧元,2007年上升为50680亿欧元⑮(在文献[38]的表1.4.1中(57页),出现了两列标题不正确之处.“Built-up surface area(thousands of millions of m2”正确的应该是“Built-up surface area (millions of m2)”.“Value (millions of euros)”正确的应该是“Value (thousands of millions)”或者“Value (billions)”.感谢Oscar Carpintero澄清错误.).1999-2007年,无论是住房储量的总价值还是每平方米的价格年增长率均高于10%.而在通常情况,不论是房屋的数量还是建成房屋面积的年变化率都不会超过3%⑯(Autonomous Community 提供的数据参考了文献[38].) [38].这种账面上的数字游戏被强加到现实中,而这种现实根本无法符合任何真实的变化,于是就造成了房地产泡沫. ...
Patrimonio inmobiliario y balance nacional de la economía espa?ola (1995-2007)
3
2008
... 这个不正当的估值机制到底制造了多少价值?根据Eduardo de Santiago博士论文数据,仅就2005年的马德里来说就有200亿欧元[37],这个数字比希腊(1100亿欧元和1590亿欧元)、爱尔兰(850亿欧元)和葡萄牙(780亿欧元)的财政救援金额还要高,与西班牙财务欺诈量大致相等.如果不是分析可发展用地的价值,而是分析房屋储量的价值,这个增长仍然是惊人的.1995年房屋储量的估值为12560亿欧元,2007年上升为50680亿欧元⑮(在文献[38]的表1.4.1中(57页),出现了两列标题不正确之处.“Built-up surface area(thousands of millions of m2”正确的应该是“Built-up surface area (millions of m2)”.“Value (millions of euros)”正确的应该是“Value (thousands of millions)”或者“Value (billions)”.感谢Oscar Carpintero澄清错误.).1999-2007年,无论是住房储量的总价值还是每平方米的价格年增长率均高于10%.而在通常情况,不论是房屋的数量还是建成房屋面积的年变化率都不会超过3%⑯(Autonomous Community 提供的数据参考了文献[38].) [38].这种账面上的数字游戏被强加到现实中,而这种现实根本无法符合任何真实的变化,于是就造成了房地产泡沫. ...
El modelo inmobiliario valenciano. Marco institucional, actores, resultados y perspectivas: El modelo inmobiliario espa?ol y su culminación en el caso valenciano. Barcelona: Icaria/
Informe sobre el sector inmobiliario residencial en Espa?a. Análisis territorial para Catalu?a, el área de influencia de Madrid, la Comunidad Valenciana y Andalucía
Antes, durante y después del tsunami inmobiliario en el País Valenciano. El saqueo inmobiliario del País Valenciano: Jornadas Contra la depredación de los bienes comunes