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2024 , Vol. 43 >Issue 1: 136 - 148

DOI: https://doi.org/10.11821/dlyj020230382

研究论文

深圳城中村私宅租金与统租改造选址的空间交互影响

  • 仝德 , 1, 2 ,
  • 任一帆 1, 2 ,
  • 邱君丽 , 1, 2 ,
  • 沈月 1, 2 ,
  • 李汉廷 1, 2
展开
  • 1.北京大学深圳研究生院城市规划与设计学院，深圳 518055
  • 2.北京大学深圳研究生院超大城市空间治理政策模拟社会实验中心，深圳 518055
邱君丽（1989-），女，河南周口人，博士后，研究方向为城镇化与城市发展、住房与城市更新。E-mail:

仝德（1980-），女，陕西西安人，博士，副教授，博士生导师，研究方向为城市化与土地经济。 E-mail:

收稿日期: 2023-05-23

  录用日期: 2023-09-26

  网络出版日期: 2024-01-09

基金资助

国家自然科学基金面上项目(41971205)

北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心基金项目(FS06-20221001-QJL)

北京大学未来城市实验室（深圳）铁汉科研开放课题基金项目(202103)

收起

Spatial interactions between rents of private rental houseing and site selection of micro-regeneration in urbanising villages in Shenzhen

  • TONG De , 1, 2 ,
  • REN Yifan 1, 2 ,
  • QIU Junli , 1, 2 ,
  • SHEN Yue 1, 2 ,
  • LI Hanting 1, 2
Expand
  • 1. Graduate School of Urban Planning and Design, Peking University, Shenzhen 518055, Guangdong, China
  • 2. Peking University Shenzhen Graduate School Super Urban Space Governance Policy Simulation Social Experiment Center, Shenzhen 518055, Guangdong, China

Received date: 2023-05-23

  Accepted date: 2023-09-26

  Online published: 2024-01-09

Fold

摘要

城中村是中国大城市普遍存在的居住空间类型。近年来，随着大拆大建的改造模式备受诟病，以统租改造为手段的综合整治行动迅速兴起，但其空间效应仍较少被检视。本文以深圳为研究区，构建空间联立方程，探究城中村私宅租金和统租改造选址的空间交互影响。结果表明：① 城中村发生统租改造，会带动本村未改造私宅租金上涨，产生一定程度的绅士化效应。② 在控制其他变量的前提下，私宅租金相对较高的城中村更易发生统租改造。③ 统租改造具有空间溢出效应，通过租金传导机制带动邻村发生统租改造，促进绅士化效应在邻村扩散。因此，在健康可支付住房短缺的大城市，建议地方政府科学规划城中村私宅统租改造的选址，引导城中村统租改造为不同类型、不同价格梯度的租赁住房，建立租金监管机制，积极介入当前以市场为主导的城中村统租改造行为，更加稳妥地推进城中村统租改造。

关键词： 城中村; 统租改造选址; 租金; 深圳

本文引用格式

仝德 , 任一帆 , 邱君丽 , 沈月 , 李汉廷 . 深圳城中村私宅租金与统租改造选址的空间交互影响[J]. 地理研究, 2024 , 43(1) : 136 -148 . DOI: 10.11821/dlyj020230382

Abstract

Urbanising village is a typical type of living spaces in large cities in China. As demoliton-rebuilt model of urban regeneration being increasingly criticized, comprehensive improvement is gaining more attention. Under the policy direction of the central government to actively develop rental housing market and increasing rental housing supply, with Shenzhen city as a typical example, micro-regeneration has become the main mode of comprehensive improvement of urbanising villages. In Shenzhen, the micro-regeneration of urbanising villages refers to the comprehensive improvement of urbanising villages, led by specialized housing institutions, to transform villagers′ private rental houses into long-term rental apartments, and then centralize these houses to let. Against this context, a rental market pattern in urbanising villages where private rental houses and long-term apartments coexist and interact with each other gradually formed. However, the effects of comprehensive improvement have not been examined yet. Taking Shenzhen as a case study, this paper explores spatial interactions between rents of private rental housing and site selection of micro-regeneration through spatial simultaneous equations. Results show that: (1) Villages that have undergone micro-regeneration, will raise rents up of private rental houses in the same village and therefore produce a certain degree of gentrification effect. Positive externalities caused by improvements of the living environment, or decreased numbers of private rental houses in the local rental housing market which leads to an increase in private rental housing in urbanising villages. (2) When other conditions are controled, micro-regeneration usually occurs in villages with higher average rents, because vigorous demands of rental housing exist in these villages and enterprises could obtain more rent premiums. What′s more, increased rent accounts for a lower proportion of the original rent, making it easier for tenants to accept rent increase. (3) The micro-regeneration has a spatial spillover effect, which drives itself to occur in neighboring villages through rent dynamics, and promotes spread of gentrification effect in neighboring villages. Therefore, in large cities where there is a shortage of healthy affordable housing, it is recommended that local governments scientifically plan the site selection of micro-regeneration in urbanising villages, guide them to transform into rental housing of different types and price gradients, establish rental supervision mechanisms, actively intervene in the current market-oriented behavior, and more steadily promote the micro-regeneration of urban villages.

Key words： urbanising village; site selection of micro-regeneration; rents; Shenzhen

1 引言

中国快速城镇化进程造成了城中村这种具有城乡二元结构特征的地域实体[1]，而优良的区位条件[2]、低廉的租金是城中村持续吸引城市新市民入住的关键要素[3]。作为一种典型的非正规住房租赁市场，城中村普遍存在居住品质低下、公共空间狭小破旧、因无序建设而存在大量安全隐患、租约的非正规性等特征[4,5]。因此，更新改造一直是学界关于城中村研究的关键议题，其模式经历了从拆除重建向综合整治的转变。早期，城中村被认为是城市经济社会发展的“毒瘤”[6]，其更新改造多以拆除重建为主[7]。近年来，随着大城市房价暴涨、政府保障性住房供应相对不足，城中村以低廉的价格为大量外来务工人员提供住所，被认为承担着实际的“住房保障”职能[8]。同时，拆除重建式更新改造的弊端得到日益广泛的探讨和反思：首先，复杂产权关系[9]、高昂的征地拆迁成本[10]使征地进度缓慢、效率低下[11]；其次，资本的逐利性促使规模小、成本低的地块被优先改造[12]，造成城市空间破碎化[13]；特别是，大拆大建式更新改造带来了绅士化效应[14,15]。在这种背景下，城中村改造模式逐步由大拆大建转向渐进式的综合整治[16]，以降低对低收入群体的置换效应[17]。
当前，在国家积极鼓励发展租赁住房的政策背景下，以深圳市为典型代表，统租改造成为城中村综合整治的主要模式。在深圳，城中村统租改造是指在对城中村进行综合整治的基础上，由专业化机构主导，将村民私宅统一改造为长租公寓，统一进行出租、运营管理的模式。在政策引导下，万科泊寓、金地草莓社区、愿景微棠等专业运营机构作为重要的市场主体加入城中村统租改造活动中，城中村逐渐形成私宅和长租公寓并存且相互影响的租赁市场格局。已有少量研究指出，城中村内私宅经过统租改造后租金会上涨[18]，且周边未改造私宅的租金也会一定程度上涨[19]，但由于研究样本范围通常较小，缺乏城市尺度的全局定量分析，城中村私宅租金与统租改造选址的交互影响尚不清晰。此外，已有研究指出，城中村统租改造本质上是发生了绅士化，原来的低收入群体被学历和收入更高的青年人取代[20]。阶层替换是判断绅士化发生的关键要素[21,22]，如何从绅士化效应的视角，理解城中村私宅租金与统租改造选址的交互影响，尚未有较多的理论探讨。
综上，本文拟采用空间联立方程，探究城中村私宅租金和统租改造选址的空间相互影响。研究结果有助于检视以统租改造为主要模式的城中村综合整治所带来的租金带动效应及其程度，以期对此类统租改造模式的优化改进提供政策建议。

2 研究方法与数据处理

2.1 研究区域

本文研究区域为深圳市。截止2018年，深圳市城中村用地总规模约为321km2，占全市现状建设用地的31％，城中村内建筑总规模约为4.5亿m2，占全市现状建筑总量的43％。大量的城中村建筑提供了深圳70%的租赁住房，居住在城中村的就业人口超900万，占全市就业人口总数的67%[16]。
深圳市城中村住房租赁市场规模庞大，且近年来积极推动以统租改造为主的城中村综合整治，为研究城中村统租改造效应提供了契机。2017年7月，住建部发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出，“加快推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场，是贯彻落实‘房子是用来住的、不是用来炒的’这一定位的重要举措”（https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/zhengce/zhengcefilelib/201707/20170720_232676.html）。深圳市做出积极响应，陆续出台住房租赁相关政策，对城中村进行统租改造成为了政策关注的重点（表1）。随着统租改造的推进，城中村内出现了租金上涨、提前解除租赁合同、驱赶承租人等现象，造成一定的负面社会影响。针对这些问题，深圳市要求对城中村统租改造项目进行经济效益评估与核算，确保整治后租金水平处于合理区间，并提出不得提前解除租赁合同驱赶承租人、改造后的出租房屋优先满足原承租人的租赁需求等相关要求。
表1 深圳市关于城中村统租改造的系列政策

Tab. 1 A series of policies of Shenzhen on the transformation of micro-regeneration in urbanising villages

时间（年/月） 文件名 部门 内容
2017/8 深圳市住房租赁试点工作方案（征求意见稿） 深圳市规划和国土资源委员会 各区组织开展“城中村”规模化租赁试点工作，引导原农村集体经济组织继受单位开展规模化租赁业务。
2017/10 关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 深圳市人民政府 引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁，将符合条件的“城中村”改造成租赁住房并对外长期租赁经营。
2018/8 关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见 深圳市人民政府 支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房。
2019/3 深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025） 深圳市规划和自然资源局 引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造；鼓励大型企业积极参与城中村综合整治，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价。
2019/6 关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施 深圳市规划和自然资源局 允许对城中村内产权手续不完善但经济关系已理顺的居住用房进行统租并实施综合整治类更新；要求加强城中村综合整治项目经济效益评估与核算，确保整治后租金水平处于合理区间。
2019/9 关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见 深圳市人民政府 支持住房租赁企业通过城中村综合整治和改造提供租赁住房，通过“政府、集体经济组织、租赁企业”合作方式等手段有序推进城中村规模化改造；要求不得提前解除租赁合同、驱赶承租人，改造后租房应优先满足原承租人的租赁需求，并参照租金指导价格合理定价。
2020/3 深圳市城中村规模化租赁整治改造消防安全指引 深圳市住房和建设局 制定城中村住宅建筑消防安全技术标准，规范深圳市城中村规模化租赁建筑整治改造工作。
2021/8 深圳市发展住房租赁市场中央财政专项资金管理办法 深圳市住房和建设局、深圳市财政局 城中村房屋改造项目，如被主管部门认定为城中村规模化租赁改造试点项目，符合政府制定的政策和标准指引的，按照300元/m2标准一次性予以额外补助。
2022/12 深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行） 深圳市住房和建设局 可将城中村范围内具有居住功能的农村城市化历史遗留违法建筑改造筹集作为保障性租赁住房的项目。
2023/3 深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引 深圳市住房和建设局 从安全、配套、建筑、绿色4个方面进一步规范城中村保障房规模化品质化改造过程与改造活动。
2023/5 深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引（试行） 深圳市住房和建设局 可将已经规模化租赁改造的城中村房屋或者将城中村房屋通过规模化品质化改造提升作为保障性租赁住房。

2.2 研究方法

城中村私宅租金和统租改造选址之间可能存在空间上的相互关系，因而采用空间联立方程模型探究二者关系。较传统空间计量模型而言，该方法考虑了变量的空间效应，包括核心解释变量的内生性和溢出效应[23,24]。具体模型如下：
Y - i = P 0 + α 1 T i + α 2 ∑ i ≠ j n w i j Y - j + α 3 ∑ i ≠ j n w i j T j + α X i + ε i
T i = P 1 + β 1 Y - i + β 2 ∑ i ≠ j n w i j Y - j + β 3 ∑ i ≠ j n w i j T j + β Z i + η i
式中： Y - i为第i个城中村的私宅平均单位月租金； T i为第i个城中村内统租改造公寓品牌数； X i 、 Z i为两组控制变量； α 1 、 β 1为核心解释变量的系数； α 2 、 α 3 、 β 2 、 β 3为空间滞后项的系数； α 、 β为控制变量组的系数； w i j为空间权重矩阵； n为样本数量； P 0 、 P 1为常数； ε i 、 η i为误差项。

2.3 研究变量选取与数据来源

城中村私宅指村民在原有宅基地上建设的私人住宅，是城中村出租住房的主要来源。城中村统租改造背景下，各类专业机构从村民手中承租私宅，将其统一改造为长租公寓后，进行统一的出租和运营。由于谈判难度、房屋质量等因素影响，每个统租改造项目往往仅承租一栋或几栋私宅进行改造，因而形成了统租改造后的长租公寓与村民私宅交错并存的格局，两者之间产生显著的相互影响。基于此，本文构建2个内生变量，探究城中村私宅租金与统租改造选址的空间交互影响。
（1）内生变量。① 私宅租金：城中村的私宅平均单位月租金（元/(m2·月)），旨在表征城中村私宅的整体租金水平。通过安居客获取2021年8月初至11月初深圳市城中村挂牌待租房源数据，经过数据清洗，计算出每个城中村私宅的平均单位月租金。② 统租选址：城中村内统租改造公寓品牌数，旨在表明城中村内统租改造活动发生的频率。通过安居客、泊寓等品牌公寓官网获取长租公寓数据，将地址位于城中村的长租公寓数据与城中村挂牌待租房源数据匹配，统计出城中村内入驻的长租公寓品牌数。
（2）控制变量。在私宅租金方程中，根据特征价格模型，结合现有对正规租赁住房租金的实证研究及深圳城中村私宅的特点[25⇓⇓⇓-29]，选取区位、村属性、邻里3方面因素，包括市级中心、区级中心、村容积率、生活服务、地铁站点、公园广场、教育场所、医疗设施8个变量。在统租选址方程中，考虑到统租改造的主要目的在于通过提高租金而获取收益，因而项目选址往往考虑区位条件好、现状房屋建筑质量好、易于改造的片区，其底层逻辑与城中村私宅租金的影响因素存在相似性，因此，结合城市更新项目选址的影响因素[30]、城中村私宅租金的影响因素，以及影响长租公寓选址的因素[31]，选取区位、人口、邻里、交通等因素，包括市级中心、区级中心、人口密度、村容积率、生活服务、公园广场、教育场所、地铁站点共8个变量。值得指出的是，与私宅租金方程相比，统租选址方程的影响因素中增加了人口密度变量，人口密度反映了租赁需求，可能会影响统租改造选址；减少了医疗设施变量，统租改造公寓租客主要为新市民，综合医院并非其考虑的主要因素。
市级中心、区级中心、生活服务、地铁站点、公园广场、教育场所、医疗设施变量数据来源于高德地图POI数据（https://lbs.amap.com/）。人口密度变量数据来源于中国移动提供的2019年深圳市手机信令数据。村容积率变量数据来源于深圳市规划和自然资源局（表2）。
表2 控制变量描述与数据来源

Tab. 2 Control variable descriptions and data sources

变量名称 变量描述 单位 数据来源 平均值
市级中心 到深圳罗湖CBD地王大厦的距离 m POI 19818
区级中心 到最近区级中心的距离 m POI 6071
村容积率 城中村容积率 — 深圳市规划和自然资源局 2.62
人口密度 城中村居住人口手机信令数据密度 — 手机信令数据 —
生活服务
 城中村生活服务网点密度（餐饮服务、商店市场、银行ATM、美发维修场所等） —
 POI
 —
地铁站点 到最近地铁站的距离 m POI 1651
公园广场 到最近公园、广场的距离 m POI 393
教育场所 到最近高等院校、职业院校校区的距离 m POI 4274
医疗设施 到最近综合医院的距离 m POI 1023

2.4 研究假设

基于空间联立方程模型，考虑两个相互邻近的城中村A和B之间，私宅租金与统租改造选址的空间交互影响，存在6种路径（图1）。路径1和路径2表示同一城中村内，私宅租金与统租改造选址的交互影响，路径1假设同一城中村内统租改造选址对私宅租金产生影响，路径2假设同一城中村内私宅租金对统租改造选址产生影响。路径3和路径4表示两个邻近的城中村A和B之间，私宅租金与统租改造选址的空间交互影响，路径3假设本地城中村（下称“本村”）统租改造选址对邻近城中村（下称“邻村”）私宅租金产生影响，路径4假设本村私宅租金对邻村统租改造选址产生影响。路径5和路径6分别假设城中村私宅租金和统租改造选址存在空间依赖性。
图1 城中村私宅租金与统租改造选址的空间交互机制

Fig. 1 Spatial interactions between rents and site selection of micro-regeneration in urbanising villages in Shenzhen

3 深圳城中村私宅租金与统租改造选址的空间格局分析

3.1 私宅租金的空间分布特征

本研究样本为246个城中村，分布在深圳的10个区（深汕合作区除外），其中宝安区城中村占比最高，达到26.83%，其次是龙华区、龙岗区、南山区，占比分别为22.36%、19.92%、10.16%。利用ArcMap 10.2克里金空间插值法对深圳市私宅单位租金进行插值（图2），结果表明深圳市城中村私宅平均租金最高值区域位于罗湖区，租金为80.21元/（m2·月），而光明区租金最低，为33.41元/（m2·月）；全市均值为52.26元/（m2·月）。
图2 深圳城中村私宅租金空间插值

注：该图基于自然资源部地图技术审查中心标准地图（审图号为粤S(2019)02-6号）绘制，底图边界无修改。

Fig. 2 Spatial interpolation of private housing rents in urbanising villages in Shenzhen

利用ArcMap 10.2地统计分析模块的趋势分析工具，生成深圳市城中村私宅租金的空间分布趋势（图3），其中Z轴表示城中村私宅租金，X轴表示正东方向，Y轴表示正北方向，绿线表示城中村私宅租金在东西方向上的趋势线，蓝线表示城中村私宅租金在南北方向上的趋势曲线。由图3可知，租金在东西走向上呈现出“倒U型”走势，南北走向上呈现出“南高北低”走势。总体而言，深圳城中村私宅租金大体呈现由位于市中心的区域向外围递减的分布格局。
图3 深圳市城中村私宅租金空间分布趋势

Fig. 3 Spatial distribution trend of private housing rents in urbanising villages in Shenzhen

3.2 统租改造选址的空间分布特征

在246个样本城中村中，55个城中村有统租改造品牌入驻，占比约22%。其中37个城中村有1个品牌入驻，15个城中村有2个品牌入驻，3个城中村有3个及以上品牌入驻。由图4可知，深圳市城中村统租改造项目选址集中在龙华区、宝安区，其中龙华区有统租改造品牌的城中村占比最高，达到36.36%。
图4 深圳市城中村统租改造选址空间分布

注：该图基于自然资源部地图技术审查中心标准地图（审图号为粤S(2019)02-6号）绘制，底图边界无修改。

Fig. 4 Spatial distribution of site selection of micro-regeneration in urbanising villages in Shenzhen

4 城中村私宅租金与统租改造选址的空间交互影响

4.1 模型检验

利用GeoDa 1.18软件对城中村私宅租金、统租选址2个变量进行全局空间自相关分析，结果表明两个变量的莫兰指数均为正，p值为0.001，通过显著性检验，表明两变量在整体上均存在较为显著的空间正相关。对自变量进行共线性判断，结果表明自变量的VIF最大为2.014，自变量间不存在明显的共线性，可纳入回归模型分析。本研究采用基于距离的空间权重矩阵，并使用反距离，带宽采用默认值3527 m，该值可保证每个对象都有至少一个邻居。
由于空间联立方程模型属于过度识别，本文采用广义空间自回归三阶段最小二乘法（GS3SLSAR）对空间联立方程模型进行估计[32]。模型结果如表3所示，城中村私宅租金方程和统租选址方程均通过F检验，在0.001水平上显著。城中村私宅租金方程、统租选址方程的Adjusted R2分别为0.7404和0.4422，拟合度较高。为保证结果的可靠性，本文采用更换核心变量的方法进行稳健性检验，将统租选址变量替换为有无统租改造发生。经检验，更换变量后，内生变量和空间滞后项系数符号未改变，且均通过显著性检验，这验证了前述模型估计结果的可靠性①(①限于篇幅，本文没有给出稳健性检验结果，如需要可向作者索取。)。
表3 私宅租金与统租选址空间联立方程组结果

Tab. 3 Regression results of spatial simultaneous equations of rents and site selection of micro-regeneration

变量名称 私宅租金方程 统租选址方程
系数 P值 系数 P值
私宅租金 0.5123 0.000
统租选址 1.1157 0.000
私宅租金滞后项 0.3257 0.006 -0.2505 0.001
统租选址滞后项 -0.6689 0.000 0.4899 0.000
市级中心 -0.3253 0.000 0.1456 0.010
区级中心 -0.0735 0.319 0.0360 0.520
村容积率 0.0350 0.695 -0.0032 0.968
人口密度 -0.0183 0.713
生活服务 0.1040 0.224 -0.0314 0.695
地铁站点 0.0667 0.403 -0.0462 0.444
公园广场 -0.0025 0.968 -0.0132 0.818
教育场所 -0.2066 0.004 0.1127 0.053
医疗设施 -0.0360 0.512
常数项 62.7803 0.000 -0.8806 0.001
Adjusted R2 0.7404 0.4422

4.2 结果分析

4.2.1 私宅租金方程结果分析

在城中村私宅租金方程中，统租选址变量、统租选址滞后项及私宅租金滞后项均通过了0.01水平的显著性检验。 统租选址变量系数为正，证明了路径1的存在，即在控制其他条件的情况下，统租改造能带动本村私宅租金上涨，这与已有研究相符[19]。可从两方面解释：① 环境改善的正外部性。城中村居住环境相对较差，在统租改造时，改造主体会在城中村私宅周围进行整体环境与基础设施的提升（图5）。环境改善的正外部性，会资本化到周边未改造私宅的租金中，表现为周围私宅的租金上涨，这与相关报道相符[33]。② 局部供需失衡导致租金上涨。该机制可用Marcuse的绅士化置换效应进行解释[22]：首先，私宅进行统租改造后，由于租金上涨或房屋户型改变[20]，产生直接置换效应，即原有租客搬离，学历、收入更高且更年轻的群体搬入；其次，被直接置换出来的低收入群体在周边重新寻找住所，租住需求外溢，这导致发生统租改造的城中村内，未改造私宅租赁需求增加，而供应量减少，将对低收入群体产生排斥置换效应，并因供需失衡导致未改造私宅租金上涨；最后，未改造私宅租金的上涨，带来低收入群体生活成本增加，则可能产生压力置换效应，迫使低收入群体搬离。
图5 深圳微棠元芬村统租改造项目外部环境和公共空间改善

Fig. 5 Improvements of surrounding environment and public space of long-term apratments in Yuanfen Village in Shenzhen

统租选址滞后项系数为负，证明了路径3的存在，即邻村B发生统租改造会一定程度上降低本村A未改造私宅的租金。可能的原因是，邻村B发生统租改造，村内环境品质等有所提升，对租客的吸引力增大，本村A内未改造私宅需通过适当降价来争取更多租客。私宅租金滞后项系数为正，表明路径5存在，即相邻城中村私宅租金之间有正向溢出效应，这说明两个城中村在距离上相互邻近，在区位和公共服务设施等方面存在相似性，租赁住房价格之间的空间相关性较强。
控制变量方面，市级中心、教育场所2个变量在0.01水平上显著。市级中心系数为负，表明深圳市城中村私宅租金随着距离市中心距离的增加而降低，这一结论与图2、图3所呈现的空间趋势一致。教育场所系数为负，表明离高等院校、职业院校越近，城中村私宅的租金越高，主要原因是高等院校和职业院校的消费需求外溢，带动城中村餐饮、零售服务的发展，大量服务业从业人员选择租住在城中村，进而提升城中村私宅租金。地铁站点未通过显著性检验，这与以往对正规住房租金影响因素的研究不相符[25]，可能的原因是城中村的租户中有较大比例的就近就业者，如城中村内部或附近的商铺经营者，这部分人的通勤距离较短，对地铁的需求较低[34]。区级中心、村容积率、生活服务、公园广场、综合医院未通过显著性检验，表明这些因素对城中村私宅租金影响较小。

4.2.2 统租选址方程结果分析

在统租选址方程中，私宅租金变量、私宅租金滞后项、统租选址滞后项均通过了0.01水平的显著性检验。
私宅租金变量系数为正，证明路径2存在，表明在同一个城中村内，私宅租金对统租改造选址有正向影响。私宅租金空间滞后项系数为负，证明路径4存在，表明邻村B私宅租金越低，统租改造越倾向于在本村A发生。综合路径2、路径4的结论可知，在其他条件不变的情况下，企业倾向于选择私宅租金相对较高的城中村进行统租改造。可以理解为，在统租改造选址中，一方面，私宅租金相对较高的城中村，其自身在区位、房屋建筑质量等方面的条件优越，租赁需求旺盛，改造方在此处打造出优于私宅的公寓产品，能够获取更多租金溢价；另一方面，统租改造的建筑成本在全市范围内差异较小，私宅租金相对较高的城中村，统租改造后所增加的成本占租金的比例更低，租客的接受程度更高。
统租选址滞后项系数为正，证明了路径6的存在，即本村A的统租改造产生了溢出效应，对邻村B的统租改造选址产生正向影响。本村A统租改造对邻村B的带动效应，可用租金传导机制进行解释：首先，本村A发生统租改造后，由于环境改善的正外部性以及供需变化等原因，会带动本村私宅租金上涨（路径1）；然后，由于相邻城中村租赁住房价格之间的空间相关性较强，本村私宅租金上涨，会一定程度上带动邻村B私宅租金上涨（路径5）；最后，邻村B私宅租金上涨到一定程度，则会发生统租改造。总体而言，本村发生统租改造，通过租金传导机制，最终带动邻村发生统租改造。值得指出的是，城中村私宅租赁市场是供不应求的租赁市场，房东可以根据周边环境、邻村的价格变化等因素，较为轻易且频繁地提高租金（路径5），而统租改造项目往往耗时较长，且规模相对较小，其对邻村私宅租金的影响相对较弱（路径3），不足以抵消邻村私宅租金上涨的幅度，因此在现实中，路径3的作用强度远低于路径5。
控制变量方面，市级中心、教育场所2个变量分别通过了0.01、0.10水平的显著性检验。与私宅租金方程不同，市级中心、教育场所2个变量的系数均为正。就市级中心而言，在深圳多年的城市更新中，核心地段的城中村大多被拆除，而远离城市中心的宝安区、龙华区城中村较多，租赁需求高，因此统租改造多选址在非市中心，这与图4结论相符。教育场所方面，高等院校、职业院校的学生并非长租公寓的主要客源，而城中村服务业从业人员对租金敏感，并非统租改造公寓的主要客群。其余变量未通过显著性检验，表明并非影响统租改造选址的主要因素。

5 结论与讨论

本文以深圳市为例，通过空间联立方程模型探究城中村私宅租金与统租改造选址的空间相互影响。结果表明，私宅租金与统租改造选址之间存在复杂的交互关系，具体表现为：① 城中村发生统租改造，能带动本村未改造私宅租金上涨，产生一定程度的绅士化效应，可能的原因是统租改造环境改善产生的正外部性，或局部租房市场供需失衡。② 统租改造企业倾向于选择现状租金相对较高的城中村进行统租改造，这些村往往条件优越，租赁需求旺盛，企业可以获取更多租金溢价，同时统租改造后所增加的成本占租金的比例更低，租客的接受程度更高。③ 统租改造具有空间溢出效应，可能会通过租金传导机制，带动邻村发生统租改造，促进绅士化效应在邻村的扩散。
当前，城中村的统租改造正处在初期阶段，本文揭示的绅士化置换效应尚未大规模地在城市尺度显现。但如果此种模式持续推广且得到广泛实施，可能会对低收入群体产生更加广泛和急剧的置换效应。因而，文章建议，政府应该更为积极地介入当前以企业为主导的城中村统租改造项目，具体而言：
（1）加强规划引领统筹，有序引导城中村统租改造项目选址。城中村承载着实际的住房保障功能，即使小规模统租改造也会产生较大影响，对低收入群体产生的置换效应不容忽视。政府应对城中村的居住环境、社会环境进行综合评估，结合城市发展战略需求，编制城中村统租改造规划，兼顾租金高、区位优越的城中村和盈利能力一般、居住条件差的城中村，合理设定规模、循序渐进推动城中村统租改造，避免大规模改造带来的负面效应。
（2）引导城中村统租改造为不同类型、不同价格梯度的租赁住房，以面向不同收入水平的租客群体。当前城中村统租改造中，企业以盈利为目的，将私宅改造为小户型、社交属性强的长租公寓，以吸引有竞租能力的青年人群，而原来的中低收入群体则只能居住在被剩下的、居住条件差的私宅中。政府可以通过资金扶持、政策引导等方式，引导企业根据城中村周边的租赁住房需求，改造为不同类型的租赁产品，面向不同收入层级的人群，满足等不同类型租赁人群的居住需求。
（3）建立租金监管机制，减缓城中村统租改造的租金带动效应。企业在进行统租改造时付出了较高成本，租金存在一定程度上涨无法避免，但外溢的租赁需求易造成周边私宅租金上涨。政府应建立价格监管机制，对长租公寓、城中村私宅租金均进行监管，使租金上涨保持在合理区间内，避免城中村因统租改造而出现较大幅度的租金上涨，使城市失去低成本的居住生活空间。

致谢

真诚感谢二位匿名评审专家在论文评审中付出的时间和精力，评审专家对本文研究思路设计、计量模型规范、研究结果分析、研究结论与意义等方面提出的宝贵意见，使本文获益匪浅。

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